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立ち退き交渉

Ⅰ．はじめに
  1. 一般に家主が、賃借人（現入居者）に対して、立ち退きを求める場合には、契約書記載の条文に関わらず、６ヶ月前に契約更新をしない旨を申し入れることになっています。［法第26条］
  2. 賃借人（現入居者）が、賃借人（現入居者）の都合で、賃貸借契約期間内に、途中解約する場合は、賃貸借契約の取り決めにより、１ヶ月の予告期間をもって、合意解約となり、立ち退き料が発生することはありません。
  3. 家主の都合により、契約を中断して、賃借人（現入居者）に対して、明け渡し（立ち退き）を求める場合には、立ち退き料が発生することの検討が必要です。
    明け渡し（立ち退き）を求める場合には、自ら使用することを必要とするか、正当の事由が必要となります。［法第28条］
    ①貸家を新築したい場合。
    ②貸家を自己使用したい場合。
    ③区画整理事業区域、または、都市再開発事業区域にあり、事業施行するにあたり、賃借人の立ち退きの必要がある場合。

Ⅱ．立ち退き料の額について
※参考　［借地借家法］
（建物賃貸借契約の更新等）
第26条　 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
（解約による建物賃貸借の終了）
第27条　 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

立ち退き料は、用途、経過、又は、地域によっても異なり、ケースバイケースで、その内容も一様ではありません。
一般的には、現在と同程度の建物を借りる場合の入居費用と、引越し費用の合計が目安となります。

ex）６ヶ月説
　　仲介手数料　＋　敷金　＋　礼金　＋　引越し代　＝　１　＋　２　＋　２　＋　１　＝　６ヶ月

Ⅲ．立ち退き交渉の引き受けについて

朝日不動産株式会社では、立ち退き交渉を積極的にお引き受けしております。
立ち退き交渉手数料は、現賃料の２ヶ月分相当額としており、成功報酬です。したがいまして、立ち退き不成立の場合は、立ち退き交渉手数料はいただいておりません。

Ⅳ．裁判への移行について

立ち退き料交渉の不成立、明け渡し（立ち退き）に関する正当事由の有無等、協議が不調となった場合、裁判にて決着させるという方法があります。
弁護士に、依頼する場合、着手金約２０万円、裁判費用、勝訴により得た利益に対しての一定の報酬の支払いが必要となります。